Больше, чем просто дом: Как типовые проекты формируют архитектурный код Орла

Технический директор ООО «Орёлпроект» Владимир Тей

Об этом и многом другом рассказал технический директор ООО «Орёлпроект» Владимир Тей.

Как Вы опишите деятельность «Орёлпроекта» (входит в «Объединенную домостроительную корпорацию» (ГК ОДСК)?

— Проектное бюро разрабатывает комплекс архитектурно-строительных решений для жилой недвижимости. Мы обеспечиваем комфорт и безопасность жителей, строителям даём точную и понятную документацию, а заказчики получают прибыль. В общем, наша задача – построить дом быстро, качественно, технологично и выгодно.

Ваши проекты обладают узнаваемой стилистикой. Часто работу группы компаний сравнивают со сборкой конструктора. Каким образом это отражается на специфике работы проектного бюро?

— Да, львиная доля наших проектов – панельные дома. Мы переняли многолетний опыт «Орёлстроя» и, учитывая, что ОДСК имеет собственный домостроительный комбинат, работаем с тем самым «конструктором». Конечно, сравнение с детской игрушкой некорректно.

Элементов у нас значительно больше, а их конфигурация сложнее. При создании проекта учитывается множество факторов: ориентация дома, особенности инженерных систем, требование маркетологов и продуктологов. И когда мы знаем все эти факторы, собираем наши детали в единое целое.

В нашем арсенале десятки разных видов секций. Со стороны может показаться, что все наши дома состоят из совершенно одинаковых модулей: у них одинаковые габариты и шаг. Различая кроются внутри. В зависимости от задачи, где-то больше однокомнатных, а где-то – трёхкомнатных квартир. К слову, разницу заметить всё-таки можно. Например, по лоджиям: меняется их размер, расположение и количество. Таким образом, мы действительно используем заготовки, но это не значит, что все наши дома «сошли с конвейера»

ЖК Зеленый квартал

В таком случае, почему нельзя создать стандартный продукт и возводить его везде? Кажется, это практично и выгодно. Для чего необходимо такое разнообразие?

— В своей работе мы учитываем требования заказчика и специфику участка. Есть районы совсем молодые, незаселённые. Возможно, там почти нет инфраструктуры. Тогда мы предложим эргономичные однокомнатные квартиры. В случае же с популярными локациями, отдаем предпочтение просторным квартирам, поскольку знаем, что люди уже готовы расширять жилплощадь именно в этом месте.

Сейчас заказчика удивить сложно. Тем не менее, можно увидеть уникальные торговые предложения, хоть их и не так много. Например, вход «с нуля». Для жителей это приятный, но небольшой бонус. Что это для проектного бюро?

— Большая и долгая работа. Эта модификация – наш пилотный проект, который всё ещё требует огромных усилий. Мы полностью пересчитали конструктивную схему здания и изменили практически все изделия, которые выпускает наш завод. Сейчас мы продолжаем активную реализацию и одновременно продолжаем доработку элементов. К слову, пришлось изменить даже этажность дома: теперь их не 16, а 17.

Остаётся ли в такой технически точной работе место творчеству? В чём вы его находите?

— Мы стремимся к нему даже в типовых проектах. Прежде всего, выражается творчество в благоустройстве. Земельные участки уникальны, как и жилые комплексы, у которых есть своя «легенда». Потому наша задача – отразить индивидуальность, как минимум, в ландшафтных дизайнах.

Самым большим полотном я бы назвал фасад дома, а самым необычным – места общего пользования. В первом мы цветом и рисунком отражаем концепцию будущего жилого комплекса. Во втором же случае сочетаем эстетику и эргономику, чтобы жильцы чувствовали «дом» еще задолго до порога квартиры.

ЖК Горизонт

Яркие фасады жилых комплексов ГК «ОДСК» уже стали своеобразной визитной карточкой Орла. Насколько понимаю, оригинальная геометрия и графика на зданиях — это не случайность, а продуманный прием. Какова главная цель такого подхода и чего жителям города ждать от фасадных решений в будущих проектах?

— В основе любого визуального образа всегда лежит «легенда» проекта. Стремимся воплотить ее в цвете и графике. Например, квартал «Яблоневый сад» вызывает ассоциации с деревьями и наливными красными яблоками. Так ЖК получил свое характерное сочетание красноватых, розоватых и коричневых оттенков. Для «Зелёного квартала» естественным выбором стали различные оттенки зелёного цвета.

Работа над фасадом — это глубокий творческий процесс. Ищем уникальный рисунок, пробуем множество вариаций — зачастую на утверждение уходит от четырех до пяти эскизов. Итоговый выбор — это результат коллективной работы проектировщиков, маркетологов и продуктологов. Совместно обсуждаем варианты, нередко проводим своего рода внутреннее голосование, чтобы прийти к тому самому решению, которое станет гармоничным сочетанием выбранной концепции и цветовой графики.

Если сравнить подъезды в панельных домах 25 лет назад и сегодня, разница огромна. Но каждое изменение в типовом проекте — это сложно и дорого. Что сейчас для вас в приоритете?

— Основное внимание уделяем местам общего пользования, при этом около 80% этой работы приходится на первый этаж. Это входная группа и лифтовый холл — пространства, где жители чаще всего бывают. Именно здесь стремимся создать комфортную и функциональную среду.

Расширяем эти зоны, увеличивая площадь вестибюлей перед лифтами, выделяем отдельные помещения для колясок. Общественные пространства первого этажа становятся просторнее и удобнее, в то время как на типовых этажах решения остаются более стандартными.

ЖК Времена года

Каким образом определяется оптимальное количество домов для конкретной территории? По какому принципу размещают дома на участке?

— Количество домов определяется многими факторами. В первую очередь, это нормативы по инсоляции, количеству парковочных мест, соблюдению санитарных зон и много другое. Заказчик, конечно, стремится разместить на участке как можно больше домов, но это не всегда возможно, потому приходится идти на компромисс.

Что касается размещения домов, здесь главную роль играет форма участка. На большом прямоугольном или квадратном обычно придерживаемся стандартного варианта: дома ставим по периметру, внутри – двор, снаружи – парковка. В случае, если участок «неудобный», работаем индивидуально и ищем варианты, которые позволят гармонично вписать застройку в границы территории.

Остановимся на парковочных местах. Вернее, на их количестве. Кажется, самая распространенная претензия к любому застройщику – нехватка парковочных мест. Но реализация любого проекта требует строгого соблюдения нормативов по количеству парковочных мест.

— Да. Каждый регион устанавливает норму машино-мест по-разному. В Орле этот показатель привязан к количеству квартир – 0,35 машино-места на квартиру. Мы эту норму соблюдаем, иначе не пройдём экспертизу и попросту не получим разрешение на строительство. Кстати, в Орловском районе эти нормы выше.

Работа проектировщиков сегодня полностью основана на технологиях. Какие программы и технические решения вы используете? Без них уже невозможно обойтись?

—В наши дни работа современного проектного института немыслима без специализированного программного обеспечения. Около 20 лет назад полностью отказались от использования кульманов (чертежная доска — прим.ред.). Сейчас используем большие экраны: по два-три на одного специалиста. Работаем в отечественной программе «nanoCAD» для 2D- и 3D-моделирования. И ещё куче других, где проводим расчеты.

Прежде, чем утвердить проект, заказчики просят визуализировать итоговый продукт. Наша задача – представить фотореалистичный рендер, которая впечатлит клиента.

Искусственный интеллект интегрирован в вашу профессиональную деятельность?

— В рамках нашей деятельности нейросети – очень сырой продукт. Использовать мы его можем, но не больше, чем источник вдохновения или идей.

То есть, мы можем получить какой-то срез вариантов оформления фасадов, их расцветки или расположения домов. Таким образом, имея вводные данные, получаем список идей. А уже потом архитектор выбирает, с каким вариантом можно работать.

ЖК Новые высоты

В девелопменте постоянно идет оптимизация процессов — всегда ищется баланс между экономической целесообразностью и сохранением качества и комфорта, заложенных в проекте. Были ли в вашей практике ситуации, когда удавалось пересмотреть технические решения, не снижая при этом класс объекта?

— Да, но это не масштабные изменения, а точечные. Например, в жилом комплексе «Горизонт» по проекту присутствовала крупная подпорная стенка. В планах – сделать ее монолитной. Мы оценили сроки, посчитали стоимость и поняли, что такое решение нецелесообразно. Тогда обратились собственному производству и пришли к выводу, что можем выполнить эту стенку из панелей. После разработки и передачи чертежей на завод, панели были оперативно изготовлены, и монтаж стены занял значительно меньше времени.

Второй пример — это карнизные элементы в жилом комплексе «Династия». Изначально в проекте фигурировали покупные композитные изделия. Несмотря на их негорючесть, решение было сопряжено с высокой стоимостью и сложным монтажом на специальную подсистему. В качестве альтернативы предложили изготовить эти элементы из железобетона. Были разработаны соответствующие чертежи, и завод выполнил заливку изделий по индивидуальной опалубке. Это позволило значительно сократить как расходы, так и сложность работ, сохранив при этом все требуемые технические и эстетические характеристики.

Над какими именно улучшениями вы сейчас ведёте работу?

—Сейчас стараемся полностью освобождать рабочую стенку на кухне — убираем стояки, счетчики и другие инженерные элементы. Смещаем дверные проемы влево или вправо для более эргономичной расстановки мебели. Также оставляем необходимые простенки, чтобы обеспечить кратность размеров и удобное размещение прихожих. Эти и подобные нюансы постоянно «допиливаем», стремясь к оптимальному результату.

На рынке всё большую популярность приобретает индивидуальное жилищное строительство. Ваша группа компаний рассматривает это направление и готовит ли предложения для него?

— Да, и уже даже проведена определённая работа. Сейчас в активной форме у нас проект индивидуального панельного дома. Есть и проект панельного таунхауса на восемь секций. Сейчас все эти идеи прорабатываются и просчитываются, чтобы после пустить их в производство.

ЖК Болховский

В чем их ключевое преимущество?

— Скорость возведения. Это некий комплект бетонных деталей, которые изготовлены на заводе. Установка его на участке займет пару месяцев, в зависимости от фундамента и конкретных условий, от нас уже независящих. Потом монтаж окон и, собственно, сам ремонт. К слову, крыша у этих домов пока плоская. Возможно, в дальнейшем рассмотрим вариант со скатной кровлей.